伊豆不動産(株)中央不動産 不動産取引に関する税金

 伊東市JR宇佐美駅前(株)中央不動産
伊豆不動産・伊豆別荘/伊豆の不動産別荘情報(株)中央不動産
不動産取引に係わる税金(不動産を売買するときは、以下のような各種税金が係わります)
注:以下は概要ですので、詳しくは各税の関係部署へご確認下さい。
■印紙税
不動産売買の際に取り交わす売買契約書等は、法律により課税の対象と定められています。定められた印紙税額の収入印紙を購入(各市町村役場や郵便局など指定窓口)し、売買契約書などに収入印紙を貼付し、割印などで収入印紙をつかえなくすることにより納税します。印紙税は売買契約書1通ごとに課税されますので、売主買主それぞれに印紙税が掛かることになります。
軽減措置の対象となる契約書は、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から平成32年(2020年)3月31日までの間に作成されるものになります。なお、これらの契約書に該当するものであれば、土地・建物の売買の当初に作成される契約書のほか、売買金額の変更の際に作成される変更契約書や補充契約書などについても軽減措置の対象となります。
記載された契約金額が 
契約金額 本則税率 軽減税率
1万円未満 非課税  
10万円以下
200円
10万円を超え50万円以下
400円
 200円
50万円を超え100万円以下
1千円
500円
100万円を超え500万円以下
2千円
1千円
500万円を超え1千万円以下
1万円
 5千円
1千万円を超え5千万円以下
2万円
1万円
5千万円を超え1億円以下
6万円
3万円
1億円を超え5億円以下
10万円
6万円
5億円を超え10億円以下
20万円
16万円
10億円を超え50億円以下
40万円
32万円
50億円を超えるもの
60万円
 48万円
契約金額の記載のないもの
200円
 
(注)平成9年4月1日から平成26年3月31日までの間に作成された不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が1,000万円を超えるもは、課税物件表の規定にかかわらず次表の通りです。
記載された契約金額が
1千万円を超え5千万円以下
1万5,000円
5千万円を超え1億円以下
4万5,000円
1億円を超え5億円以下
8万円
5億円を超え10億円以下
18万円
10億円を超え50億円以下
36万円
50億円を超えるもの
54万円
■登録免許税
不動産の所有権や抵当権など、その権利を登記した場合、登録免許税が課税されます。

(1)土地の所有権の移転登記

内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72)
売買 不動産の価額 1,000分の20 平成31年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15
相続、法人の合併又は共有物の分割 不動産の価額 1,000分の4
その他
(贈与・交換・収用・競売等)
不動産の価額 1,000分の20


(2)建物の登記

内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72の2〜措法75)
所有権の保存 不動産の価額 1,000分の4 個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については「(3)住宅用家屋の軽減税率」を参照してください。
売買又は競売による
所有権の移転
不動産の価額 1,000分の20 同上
相続又は法人の合併による所有権の移転 不動産の価額 1,000分の4
その他の所有権の移転
(贈与・交換・収用等)
不動産の価額 1,000分の20

 (注) 課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場は、その価格です。
     市町村役場で証明書を発行しています。
     固定資産課税台帳の価格がない場合は、登記官が認定した価額です。不動産を管轄する登記所にお問い合わせください。


(3)住宅用家屋の軽減税率

項目 内容 軽減
税率
備考
1.住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2) 個人が、平成32年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記 1,000分の1.5 登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。
2.住宅用家屋の所有権の移転登記(措法73) 個人が、平成32年3月31日までの間に住宅用家屋の取得(売買及び競落に限ります。)をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記 1,000分の3 同上
3.特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等(措法74)

個人が、平成30年3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するもの(以下「特定認定長期優良住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記

(一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、1,000分の2となります。)
1,000分の1 同上
4.認定低炭素住宅の所有権の保存登記等(措法74の2) 個人が、平成30年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 1,000分の1 同上
5.特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記(措法74の3) 個人が、平成30年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記 1,000分の1 同上
6.住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記(措法75) 個人が、平成32年3月31日までの間に住宅用家屋の新築(増築を含む。)又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記 1,000分の1 同上

 (注) 上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等、
     一定の要件を満たす必要があります。
■不動産取得税(県税/静岡県の場合)
不動産(土地・家屋)を売買、贈与、交換、建築(新築・増築・改築)などで、取得した人に対し不動産取得税(県税)が課税されます。
課税標準となる不動産の価格
買入れ価額や建築費には関係なく、市町の固定資産課税台帳に登録されている価格です。
ただし、新たに建築した家屋のように固定資産課税台帳に価格が登録されていない不動産の場合には、県又は市町が固定資産評価基準に基づき算定した価格です。
不動産の価格(固定資産評価額)×税率
税率
不動産の取得の時期
土地
住宅用の家屋
住宅用以外の家屋
平成20年4月1日以降
3%
3%
4%
平成18年4月1日から平成20年3月31日
3%
3%
3.5%

(注1)土地および住宅用の家屋の税率は、平成33年3月31日までに取得した場合の税率です。
(注2)別荘は住宅用以外の家屋に含まれます。

宅地等に関する特例措置


平成6年度からの土地の評価替えに伴い、宅地等の課税標準は次のとおりとなります。

取得の時期
課税標準
平成8年1月1日から平成33年3月31日まで
宅地等価格の2分の1

住宅用家屋(新築住宅・耐震基準適合既存住宅)に関する軽減措置

次の要件に該当する場合は、価格から控除額を差し引いた後の額が課税標準となります。

適用される場合 価格から控除される額
新築住宅

特例適用住宅を建築したり、未使用の特例適用住宅を購入した場合

特例適用住宅:床面積(☆1)が50m2(戸建以外の貸家住宅は40m2)以上240m2以下の住宅

1,200万円(注)

(注)認定長期優良住宅については1,300万円
中古住宅
次の要件に該当する住宅(既存住宅)を平成17年4月1日以降に取得した場合

1
床面積が50m2以上240m2以下
2
自己の居住の用に供すること
3
昭和57年1月1日以降に新築されたもの、または、昭和56年施行の新耐震基準に適合していることが取得日前2年以内に建築士等により証明されているもの
新築年月日
控除される額
昭和54年1月1日昭和56年6月30日
350万円
昭和56年7月1日〜
昭和60年6月30日
420万円
昭和60年7月1日〜
平成元年3月31日
450万円
平成元年4月1日〜
平成9年3月31日
1,000万円
平成9年4月1日〜
1,200万円

(☆1)床面積には、既存の住宅部分、住宅用の車庫・物置等の面積も含めます。
(注)別荘は軽減措置の対象となりません。


住宅用家屋(耐震基準不適合既存住宅)関する軽減措置

耐震基準に適合してない既存住宅(中古住宅)を取得した場合で、次の要件に該当するものは、軽減措置の適用があります。

【要件】

昭和56年12月31日以前に新築されたもので、次のいずれにも該当するもの

1.床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下

2.自己の居住の用に供すること。

3.住宅を取得後6ヶ月以内かつ自己が居住を開始する前に耐震改修を行い、建築士等により新耐震基準に適合していることが証明されているもの

4.平成26年4月1日以降の取得のもの

5.取得の日から6ヶ月以内に、県財務事務所長に証明書を提出しかつ居住の用に供したもの

【減額される額】

新築された時期に応じ、税額から次の額が減額されます。

新築時期

軽減される額

昭和29年7月1日〜昭和38年12月31日

30,000円

昭和39年1月1日〜昭和47年12月31日

45,000円

昭和48年1月1日〜昭和50年12月31日

69,000円

昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日

105,000円

昭和56年7月1日〜昭和56年12月31日

126,000円



(☆1)床面積には、住宅用の車庫・物置等も含みます。
(注)別荘は軽減措置の対象となりません。
(注)上記の軽減措置を受けるためには、取得の日から6ヶ月以内に、事実を証する書類を添えて減額申請書を財務事務所に提出しなければなりません。
(注)耐震基準不適合既存住宅の敷地を取得した場合の軽減措置はありません。

 住宅用土地に関する軽減措置

次の要件に該当する場合は、次の額が土地の税額から減額されます。なお、軽減措置は平成17年4月1日以降の不動産の取得を対象に記載してあります。

適用される場合 減額される額

土地の取得が、特例適用住宅の新築前2年以内(注1)または新築後1年以内のとき(注2)

特例適用住宅:床面積が50m2(戸建以外の貸家住宅は40m2)以上240m2以下の住宅

次のいずれか高い方の金額が土地の税額から減額されます。

(1)45,000円

(2)土地1m2当たりの価格(注3)×住宅の床面積の2倍(注4)×3%

新築後1年以内の土地付未使用の特例適用住宅を取得したとき

土地の取得が、自己の居住の用に供する未使用の特例適用住宅または既存住宅の取得前1年以内または取得後1年以内のとき


(注1)平成28年3月31日までの取得については3年以内

(注2)土地を取得した人が住宅を新築するまで引き続き土地を所有している場合、又は、その土地を譲渡し、その土地を譲り受けた者によって、その土地の上に住宅が新築された場合に限ります。

(注3)平成8年1月1日から平成27年3月31日までに取得した宅地等の価格については宅地等に関する特例措置後の価格

(注4)最高200平方メートル


免税点

課税標準となるべき額が次の金額未満の場合は課税されません。

土地の取得
10万円
家屋の取得(建築による取得以外)
12万円
家屋の建築(新築・増築・改築)による取得
23万円

申告

不動産を取得された場合は、条例により、取得した日から60日以内に不動産取得に係る申告書を提出することになっています。
また、税の軽減を受けるためには、申告書のほかにそれぞれの場合に応じた書類が必要です。
詳しくは財務事務所にお問い合わせください。

■固定資産税、都市計画税(伊東市役所課税課)

固定資産税は、土地、家屋、償却資産を1月1日現在で所有している人にかかります。

◇税額は、土地、家屋、償却資産の課税標準額に1.4%の税率をかけて算出します。(土地、家屋には0.3%の都市計画税がかかります。)

◇課税標準額は、課税台帳登録価格等から算出します。課税台帳登録価格は、土地、家屋の場合は3年に一度、償却資産は毎年適正な時価によって決定することとなっています。しかし、土地の課税標準額は、税負担が急増しないように、これを調整する措置がとられています。

◇未登記の家屋の所有者が代わったときは課税課に変更届が必要です。また、家屋を増築したり、取り壊したりしたときも御連絡をお願いします。

伊東市役所課税課(伊東市役所ホームページ)

・E-mail:kazei@city.ito.shizuoka.jp
・TEL:0557-32-1271〜1277

■譲渡所得税

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。

1 課税長期譲渡所得金額の計算

課税長期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除


譲渡所得は、次のように計算します。
 譲渡価格-(取得費譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

譲渡価額とは、土地や建物の売却代金などをいいます。

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費などの額を加えた合計額をいいます。
なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建  物の取得費が分からなかったり、実際の  取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

◎譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

◎特別控除は、通常の場合ありませんが、マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除など各種の特例があります。

(1) 譲渡価格(収入金額)
譲渡価格は、通常土地や建物を売ったことによって買主から受け取る金銭の額です。
しかし、土地建物を現物出資して株式を受け取った場合のように、金銭以外の物や権利で受け取った場合にはその物や権利の時価が収入金額となります。


(2)特別控除 
制度の概要

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

【特例を受けるための適用要件】
(1) 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2) 売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3) 売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(4) 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
 (注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります(「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて(個人の方を対象とした取扱い)【東日本大震災に関する税制上の追加措置について(所得税関係)】」をご覧ください。)。


(5) 親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。


【適用除外】
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。


(1) この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

(2) 居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

(3) 別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

【適用を受けるための手続】
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]

(2) マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けてください。


【税額の計算】
税額=課税長期譲渡所得金額×15%(住民税5%)

(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

(例)
 30年前に購入した土地、建物の譲渡価額が1億5,000万円、土地・建物の取得費(建物は減価償却費相当額を控除した後)が1億円、譲渡費用(仲介手数料など)が500万円の場合


(1)課税長期譲渡所得金額の計算
1億5,000万円−(1億円+500万円)=4,500万円

(2)税額の計算

イ 所得税   4,500万円×15%=675万円

ロ 住民税   4,500万円×5%=225万円




                  2 課税短期譲渡所得金額の計算

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地や建物を売ったときの税額の計算は、次のようになります。

課税短期譲渡所得金額=譲渡価額−(取得費+譲渡費用)−特別控除
(注) 譲渡価額、取得費、譲渡費用、特別控除については、コード3208を参照して下さい。



【税額の計算】


税額=課税短期譲渡所得金額×30%(住民税9%)

(注) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

(例)
課税短期譲渡所得金額が800万円の場合



(1) 所得税
    800万円×30%=240万円



(2) 復興特別所得税    240万円×2.1%=5万400円



(3) 住民税    800万円×9%=72万円


詳しくは国税庁ホームページをご参照下さい。
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